Justiça restringe uso do Airbnb em condomínios residenciais em Pernambuco

Pernambuco segue tendência que já existe em alguns países da Europa, como Portugal e em algumas regiões dos Estados Unidos (Foto: Rafael Vieira/DP Foto)

Uma tendência global por restrições no modelo de locação de imóveis de curta temporada, como é o caso da plataforma Airbnb, já está em vigor em Pernambuco. O Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE) determinou recentemente posição contrária ao uso de imóveis residenciais para hospedagens de curta duração, caso a decisão seja definida pelos moradores do condomínio, com multa de R$ 5 mil a R$ 50 mil em casos de infração. Fatores como o conflito de interesses entre moradores, investidores e setor de hotelaria são o reflexo da busca pelo ponto de equilíbrio no uso da plataforma.

A decisão proferida no dia 6 de agosto, que ocorreu no caso de um condomínio no Recife, aponta que os condomínios podem impedir esse tipo de locação, quando a convenção condominial estabelece uso exclusivamente residencial. O advogado Amadeu Mendonça, especialista em negócios imobiliários, explica que a prática de aluguel de curta temporada vem gerando polêmica há um tempo. Pois, muitos condôminos, moradores habituais, alegam que o aluguel de curta temporada interfere na segurança, permitindo a circulação de pessoas desconhecidas no condomínio. Por outro lado, o investidor defende a viabilidade das locações.

“Hoje, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que é possível fazer Airbnb, desde que isso esteja previsto na convenção condominial. Caso contrário, a prática de Airbnb não pode ser feita”, reforça o advogado. Ele destaca ainda que essa regulamentação para restrições ocorre, principalmente, no caso de locações de primeira residência.

Já no caso de imóveis voltados para o turismo, ou de segunda residência, localizados em regiões de praias ou em cidades de interior, é mais comum que a convenção do condomínio seja mais flexível e permita a prática. O especialista reforça que o importante é que a permissão ou proibição desse tipo de locação seja apresentada na convenção de cada condomínio, que deve ser determinada em assembleia pelos moradores. “A grande crítica que se faz ao Airbnb é que essa é uma locação de curtíssima duração, que dura 2 ou 3 dias, por exemplo”, afirma.

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Pernambuco segue movimento global

O advogado aponta ainda que essa tendência já existe em alguns países da Europa, como Portugal e em algumas regiões dos Estados Unidos. Inclusive, no Brasil inteiro esse movimento já vem acontecendo. “Embora tenha sido recente, essa decisão do TJPE não é inovadora, ela segue a mesma linha que tá no STJ e vem consolidando, no sentido de definir que a convenção do condomínio seja responsável por aprovar ou não essa prática”.

Restrições ao Airbnb devem aumentar

Para Mendonça, a tendência é que os condomínios passem a restringir cada vez mais as locações de curta temporada, seguindo um movimento global. “Temos observado que em outros países o caminho tem sido pela restrição do Airbnb, seja pela questão da segurança aos moradores, ou também pelo aumento na especulação imobiliária”.

Segundo ele, em algumas regiões de Portugal e da Espanha, especialmente nas capitais, estão faltando imóveis para habitação dos moradores locais. Com isso, as pessoas não conseguem encontrar imóveis para alugar ou morar a um preço justo, comparado ao que era praticado há alguns anos, gerando uma crise habitacional.

“Isso acontece porque houve um grande ingresso de capital de investidores que compraram esses imóveis, não para morar, mas com o objetivo de fazer essa modalidade de locação. Isso fez com que aumentasse o valor dos imóveis e tornando o valor inviável para a população local”, explica o especialista.

Apesar de ser uma tendência alarmante, ele ressalta que essa ainda não é a realidade do Brasil, porém, não descarta a possibilidade desse problema chegar ao país no futuro. “O que tem se usado internacionalmente para combater isso é proibir a prática e isso torna desinteressante para o investidor. Isso favorece a normalização dos preços para o aluguel convencional. Aqui no Brasil, a discussão ainda não é nessa seara, mas no sentido de trazer para a convenção de condomínio a possibilidade dos moradores decidirem ou não aderir à restrição”, finaliza.

A decisão do TJPE ocorre em consonância com o Poder Legislativo nacional. Atualmente em tramitação no Senado, o Projeto de Lei 4/2025, propõe uma atualização da Lei nº 10.406/2002, para alteração do Código Civil e trazer maiores restrições para as plataformas de aluguel. Se a nova lei for aprovada, a locação só poderá ocorrer se estiver autorizada na convenção do condomínio no país. Até o momento, o aluguel por temporada no Brasil é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).